Il vero costo di un “affare” energetico emerge solo dopo la firma del contratto
I costi reali di un cosiddetto “affare conveniente” si rivelano soltanto dopo aver firmato il rogito. Per una parte degli acquirenti, un appartamento economico con una pessima prestazione energetica sembra un modo intelligente per entrare nel mercato immobiliare.
Quando si sommano le ristrutturazioni obbligatorie, le nuove normative e le bollette di riscaldamento sempre più salate, l’intero piano può crollare in modo spettacolare. Le banche, inoltre, valutano con crescente cautela i mutui sugli immobili energeticamente inefficienti, perché il rischio di svalutazione di questi appartamenti aumenta costantemente.
Per chi acquista, non si tratta più di un dettaglio tecnico. In molti bilanci familiari, questo parametro decide se abbia senso approfondire un’offerta o lasciarla perdere. Gli esperti avvertono che investire in un appartamento con la peggiore classe energetica può essere estremamente rischioso, se non si dispone di un piano solido e di una riserva finanziaria adeguata.
Perché gli appartamenti con la peggiore efficienza energetica sono diventati improvvisamente un problema
Per anni, la classe energetica era solo un piccolo riquadro in fondo all’annuncio. Oggi, in molti paesi europei, è diventata uno dei principali filtri nella ricerca di un appartamento, e le zone con la peggiore prestazione energetica suscitano reazioni molto forti.
Questi appartamenti, informalmente chiamati “colabrodo energetici”, combinano due problemi: un edificio vecchio e mal isolato e bollette di riscaldamento capaci di svuotare il conto corrente. In pratica, il consumo supera spesso i 330 kWh per metro quadro all’anno, una cifra che in un appartamento medio fa una differenza enorme nelle spese mensili.
Un appartamento con una classe energetica molto bassa può generare costi di riscaldamento fino a due o tre volte superiori rispetto a un immobile dopo un’adeguata riqualificazione termica. Ricerche condotte nelle università di Berlino e Vienna mostrano che la differenza nei costi annuali può raggiungere fino a 2.000 euro per un appartamento di 70 metri quadri.
Gli istituti bancari in Germania, Austria e progressivamente anche in Italia stanno introducendo condizioni più severe per i mutui sugli immobili con le peggiori classificazioni energetiche. Gli analisti del settore immobiliare confermano che questi appartamenti rimangono sul mercato in media dal 15 al 25 percento più a lungo rispetto a immobili comparabili con migliore efficienza energetica.
Foto splendide nell’annuncio, realtà brutale una volta iniziata la ristrutturazione
Lo scenario più frequente è sempre simile: ampia metratura, ottima posizione, prezzo inferiore alla media di mercato. Nella descrizione compare l’innocua formula “da rinfrescare” o “da modernizzare”. L’entità reale dei lavori emerge solo dopo i primi preventivi.
Migliorare seriamente l’efficienza energetica non significa semplicemente cambiare i serramenti. Di solito si considerano interventi come:
- isolamento delle pareti esterne e del tetto
- coibentazione dei pavimenti o dei soffitti sopra le cantine
- sostituzione della caldaia o dell’intero impianto di riscaldamento
- ammodernamento dell’impianto termico e spesso anche di quello elettrico
- ventilazione meccanica controllata con recupero di calore nei progetti più ambiziosi
- risanamento di muffe e umidità nelle strutture vecchie
- adeguamento degli impianti idraulici e fognari
- potenziamento dell’impianto elettrico per i moderni elettrodomestici
Anche per un appartamento di dimensioni contenute, un pacchetto di interventi del genere comporta spese nell’ordine dei 30.000-50.000 euro nelle condizioni dell’Europa occidentale. E questo in uno scenario decisamente ottimistico, senza grandi sorprese nel corso dei lavori.
A fare più male sono i costi che nessuno aveva calcolato prima della firma: riparazioni agli impianti, soffitti ammalorati, pareti attaccate dalla muffa sotto la vecchia coibentazione, oppure lavori nelle parti comuni dell’edificio. Gli ingegneri edili segnalano che nei condomini costruiti negli anni Settanta e Ottanta risultano spesso problematici anche i balconi e le logge.
A tutto ciò si aggiungono perizie obbligatorie, audit energetici, progetti tecnici e, nei condomini, la quota di partecipazione alle spese di riparazione dell’intero edificio. La somma di queste voci può annullare completamente il “risparmio” ottenuto sul prezzo di acquisto.
Normative in evoluzione: quando gli appartamenti della peggiore classe rischiano di diventare inaffittabili
In molti paesi dell’Unione Europea sono in corso inasprimenti delle regole per gli immobili con le peggiori prestazioni energetiche. L’obiettivo è chiaro: imporre la modernizzazione del patrimonio edilizio, ridurre le emissioni e proteggere indirettamente gli inquilini dalle bollette esorbitanti.
In pratica, questo si traduce in diversi tipi di limitazioni di cui l’investitore deve tenere conto. Chi pianifica di affittare l’appartamento deve considerare il rischio che, senza una rapida riqualificazione, l’immobile diventi praticamente inutilizzabile come abitazione da locare.
Non basta la sola volontà di investire denaro: il sistema richiede un risultato concreto, certificato da un nuovo attestato di prestazione energetica. La Commissione Europea ha emanato una direttiva che impone agli Stati membri di escludere progressivamente dal mercato locativo gli appartamenti in classe energetica G e, gradualmente, anche quelli in classe F.
La Germania prevede di introdurre dal 2028 il divieto di affitto per gli appartamenti in classe H e G, mentre la Francia sta già sperimentando misure simili a Parigi e Lione. Gli esperti del settore stimano che provvedimenti analoghi interesseranno il mercato italiano entro il 2030.
Ha ancora senso acquistare un appartamento energivoro come investimento?
Nonostante le restrizioni crescenti, non mancano gli interessati a questi immobili. Questo dipende dal fatto che i venditori spesso abbassano sensibilmente il prezzo, consapevoli che ogni anno trascorso rende l’appartamento ancora più difficile da collocare sul mercato.
Lo sconto all’acquisto ha senso solo quando, sommando tutti i costi di ristrutturazione e le spese burocratiche, l’immobile guadagna davvero in valore e funzionalità. Gli agenti immobiliari confermano che la differenza tra il prezzo richiesto e quello effettivamente pagato per appartamenti in classe G può arrivare talvolta fino al 20 percento.
In pratica, un investimento di questo tipo è alla portata solo di persone con una consapevolezza molto elevata del rischio e una solida riserva finanziaria. Si possono distinguere alcune categorie di acquirenti per cui questo acquisto risulta razionale:
- famiglie in cerca di abitazione propria in un buon quartiere, disposte a vivere in cantiere per qualche anno
- abili fai-da-te che eseguono autonomamente parte dei lavori e riducono concretamente i costi
- investitori professionisti e imprese edili che trattano questi appartamenti come materia prima da rivendere dopo la riqualificazione
In ognuno di questi casi, diventano determinanti alcune domande fondamentali: il budget complessivo disponibile, l’accesso a finanziamenti agevolati e incentivi per la riqualificazione energetica, e il tempo necessario per completare i lavori prima che entrino in vigore ulteriori restrizioni. I consulenti finanziari raccomandano di mantenere una riserva di almeno il 30 percento in più rispetto al budget di ristrutturazione previsto.
Cosa verificare prima di firmare il contratto di acquisto
Chi valuta l’acquisto di un appartamento con una pessima prestazione energetica dovrebbe considerare la fase preparatoria come una vera e propria attività di ricerca. Le emozioni da “affare della vita” finiscono molto spesso in delusione.
L’elenco delle verifiche imprescindibili prima di decidere include:
- un audit energetico dettagliato con l’elenco dei lavori necessari e i costi stimati
- almeno tre preventivi da imprese edili diverse, preferibilmente con tecnologie di isolamento e riscaldamento differenti
- un’ispezione accurata delle parti comuni dell’edificio: scale, cantine, tetto, impianti
- la verifica dei documenti del condominio — verbali delle assemblee, piani di manutenzione, eventuali debiti condominiali
- la conferma delle forme di sostegno finanziario a cui l’immobile e il futuro proprietario possono concretamente accedere
Si aggiunge poi un’ulteriore domanda: è possibile conciliare il calendario dei lavori con il lavoro e la vita familiare? Vivere tra polvere e cantieri, senza riscaldamento stabile, per più stagioni invernali consecutive può avere un impatto significativo sulla salute e sul benessere di chi abita l’appartamento.
I periti tecnici del settore edilizio consigliano di commissionare una perizia tecnico-costruttiva a un ingegnere indipendente, non a un’impresa che poi proporrà i lavori di ristrutturazione. Un investimento di qualche centinaio di euro in questa consulenza può far risparmiare decine di migliaia di euro in seguito.
Quando un appartamento energivoro diventa davvero conveniente
Affinché un acquisto del genere abbia senso, bisogna guardare oltre la semplice differenza tra il prezzo offerto e la media della zona. Ciò che conta è il bilancio complessivo — finanziario e pratico — a distanza di alcuni anni dall’acquisto.
Vale la pena porsi alcune domande difficili: dopo la ristrutturazione, l’immobile raggiungerà davvero un valore superiore alla somma del prezzo di acquisto e di tutti i costi sostenuti? I canoni di locazione nella zona permettono un rendimento ragionevole se si prevede di affittare? L’aumento previsto dei prezzi dell’energia non rischia di erodere i risparmi derivanti da una ristrutturazione parziale o troppo prudente?
Esiste anche il rischio che le normative si inaspriscano ulteriormente, imponendo nuovi interventi nel giro di pochi anni. Gli esperti del settore architettonico avvertono che una ristrutturazione graduale e mal pianificata risulta alla fine più costosa di un intervento integrale eseguito in una sola volta.
In pratica, a volte è preferibile rinunciare all’acquisto di un appartamento particolarmente problematico e indirizzarsi verso un immobile con una classe energetica media, piuttosto che rattoppare buchi nel bilancio e nelle pareti per un decennio. I consulenti creditizi delle banche confermano che rifinanziare una ristrutturazione incompiuta è molto più complesso di quanto si pianifichi inizialmente.
Per gli acquirenti questo significa una cosa sola: la classe energetica di un appartamento diventerà anno dopo anno sempre più importante, sia per chi cerca un’abitazione per uso proprio sia per chi investe. Inseguire aggressivamente le “occasioni” tra gli appartamenti con la peggiore prestazione energetica può funzionare, ma richiede calcoli freddi, buoni consulenti tecnici e una grande disciplina finanziaria. Sei davvero pronto ad affrontare questa sfida?
